ต้องยอมรับว่าในปีนี้สินทรัพย์ประเภท REIT ค่อนข้างให้ผลตอบแทนที่ดี โดยตั้งแต่ต้นปีนั้นให้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงกว่าดัชนี SET เสียอีก

ปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนให้สินทรัพย์ประเภทนี้ราคาสูงขึ้นมาจากหลายสาเหตุ ทั้งเรื่องของดอกเบี้ยแนวโน้มขาลง หรือความเสี่ยงเศรษฐกิจถดถอย

ทำให้นักลงทุนที่ต้องการปกป้องเงินต้นต่างมุ่งหาทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงต่ำ ในขณะที่ยังให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าเงินฝาก และแน่นอนว่า REIT ก็น่าเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่ตลาดหุ้นมีความไม่แน่นอนสูง

7 เรื่องต้องรู้ก่อนลงทุน BWHREIT

1. ลงทุนในทรัพย์สินประเภทโรงแรม

BWHREIT บริหารจัดการโดยผู้จัดการกองทรัสต์อิสระ "บลูเวล แอสเซท" ซึ่งเป็นบริษัทที่เกิดจากการรวมตัวของทีมผู้บริหารที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และแวดวงการเงิน

โดยเน้นเข้าลงทุนในทรัพย์สินประเภทโรงแรม ซึ่งเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกมาพร้อมกับโรงแรม 3 แห่ง ที่ตั้งอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมของไทย รวมจำนวนห้องพักกว่า 780 ห้อง

2. กระจายการลงทุนไปใน 3 แหล่งท่องเที่ยวหลักของประเทศไทย

เรื่องของทำเลเป็นปัจจัยที่สำคัญมากสำหรับธุรกิจประเภทอสังหาริมทรัพย์ เราจึงต้องตรวจสอบดูว่าทรัพย์สินที่เราจะเข้าลงทุนนั้นอยู่ในทำเลใดบ้าง

โดย BWHREIT กระจายการลงทุนครั้งแรกไปใน 3 จังหวัดท่องเที่ยวที่สำคัญของประเทศไทย ได้แก่ ภูเก็ต เกาะสมุย และเขาใหญ่

ซึ่งแต่ละโครงการ ตั้งอยู่ในทำเลที่โดดเด่น ลักษณะการออกแบบดึงเสน่ห์ที่โดดเด่นของแต่ละจังหวัดออกมาได้อย่างเด่นชัด บริหารโดยผู้บริหารโรงแรมที่มีชื่อเสียงในระดับสากลและมีบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญเป็นอย่างดี

โรงแรมแลงแฮม สแปลช จังเกิ้ล รีสอร์ท และ สวนน้ำ

เป็นโรงแรมระดับ 4 ดาว ติดหาดไม้ขาวที่ทอดยาวกว่า 11 กิโลเมตร บนเกาะภูเก็ต อยู่ห่างสนามบินนานาชาติภูเก็ต 10 กม.

เน้นนักท่องเที่ยวกลุ่มครอบครัว โดยฐานลูกค้าหลักเป็นชาวรัสเซียและชาวจีน และยังมีสวนน้ำสแปลช จังเกิ้ล ซึ่งเป็นสวนน้ำขนาดใหญ่ที่สุดในภูเก็ตมีเครื่องเล่นกว่า 10 ชนิด

โรงแรม หรรษา สมุย รีสอร์ท แอนด์ สปา สัดส่วน

รีสอร์ทหรูติดหาดระดับ 5 ดาว เปิดรับวิวทะเลทุกห้องพัก ตั้งอยู่บนหาดบ่อผุด เกาะสมุย เน้นนักท่องเที่ยวกลุ่มฮันนีมูนและคู่รักเป็นหลัก

มีบริเวณติดชายหาดยาว 129 เมตร อยู่ใกล้กับสถานที่ท่องเที่ยวหลักอย่างถนนคนเดิน Fisherman Village และอยู่ไม่ไกลจากสนามบิน โดยมีฐานลูกค้าหลักเป็นชาวอิสราเอลและชาวเอเชีย

โรงแรม กรีนเนอรี่ เขาใหญ่ และศูนย์ประชุม

รีสอร์ทระดับ 4 ดาว ที่เขาใหญ่ มีกลุ่มเป้าหมายเป็นกลุ่มครอบครัว กลุ่มบริษัท และหน่วยงานราชการ ผู้ใช้บริการห้องประชุมเพื่อการสัมมนา (MICE) โดยมีศูนย์ประชุม KYCC ซึ่งมีขนาดใหญ่ที่สุดในเขาใหญ่ รองรับได้มากกว่า 5,000 คน

3. ระยะเวลาของทรัพย์สิน Leasehold + Freehold

การลงทุนใน REIT โดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นทรัพย์สินที่มีสัญญากำหนดอายุการเช่า ซึ่งนักลงทุนจะรู้ก่อนการลงทุนทุกครั้ง ยิ่งระยะเวลาของทรัพย์สินเหลือเยอะ หมายความว่า ความเสี่ยงก็จะน้อยลง

สำหรับ BWHREIT มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้การบริหาร 3 แห่ง ซึ่งกว่า 50% เป็นการลงทุนในแบบการถือกรรมสิทธิ์ (Freehold) โดยแต่ละแห่งนั้นมีความแตกต่างกันดังนี้

• โรงแรมแลงแฮม ภูเก็ต Freehold
• โรงแรม หรรษา สมุย Leasehold 20 ปี
• โรงแรม กรีนเนอรี่ เขาใหญ่ Leasehold 30 ปี

หมายความว่าหากกองทุนไม่มีสินทรัพย์เพิ่มเติม ตั้งแต่ปีที่ 20 เป็นต้นไป กองทุนจะมีรายได้ลดลงจากการหมดอายุสัญญาโรงแรมที่สมุย และตั้งแต่ปีที่ 30 เป็นต้นไป กองทุนจะมีรายได้ลดลงจากการหมดอายุสัญญาโรงแรมที่เขาใหญ่

ซึ่งการบริหารจัดการโดย REIT Manager อย่าง Blue Whale Assets ที่เป็นบริษัทผู้จัดการกองทรัสต์อิสระนั้น มีข้อดีคือทำให้กองทรัสต์มีความยืดหยุ่นในการลงทุน สามารถเข้าลงทุนได้อย่างหลากหลายและเปิดกว้าง จึงเป็นผลดีต่อการเติบโตของกองทรัสต์ในอนาคต

4. รายได้

ส่ิงที่จะไม่พูดถึงไม่ได้เลยคือผลประกอบการของโรงแรม ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่ดีมากตัวหนึ่งเพื่อใช้สำหรับการตัดสินใจลงทุน

สัดส่วนรายได้

• โรงแรมแลงแฮม ภูเก็ต สัดส่วนรายได้ 57%
• โรงแรม หรรษา สมุย สัดส่วนรายได้ 17%
• โรงแรม กรีนเนอรี่ เขาใหญ่ สัดส่วนรายได้ 26%

รายได้รวม

• ปี 2559 : 771 ลบ.
• ปี 2560 : 754 ลบ.
• ปี 2561 : 736 ลบ.

กำไรจากการดำเนินงาน (EBITDA)

• ปี 2559 : 246 ลบ.
• ปี 2560 : 235 ลบ.
• ปี 2561 : 189 ลบ.

จะเห็นว่าในปี 2561 ตัวเลขรายได้และกำไรสุทธิค่อนข้างชะลอตัว เนื่องจากมีเหตุการณ์ที่กระทบกับภาพรวมการท่องเที่ยวของประเทศ ซึ่งเกิดขึ้นในระยะเวลาสั้น ๆ อย่างเหตุการณ์เรือล่มที่จังหวัดภูเก็ต รวมถึงปัจจัยเกี่ยวกับการดำเนินงาน เช่น การเปลี่ยนแปลงผู้บริหาร การปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจ ซึ่งได้ดำเนินการเรียบร้อยหมดแล้ว

หลังจากโรงแรมได้ถูกขายให้แก่กองทรัสต์ BWHREIT เจ้าของโรงแรมจะมีการทำสัญญาเช่าเพื่อบริหารต่อไปตามระยะเวลาที่กล่าวไว้ในข้อก่อนหน้า

และท้ายที่สุด BWHREIT จะได้รับค่าเช่าจากผู้ที่เช่าโรงแรมไปบริหารอีกทีหนึ่ง ซึ่งค่าเช่าจะมี 2 ประเภทคือ แบบ Fixed Rent และ Variable Rent ที่สำคัญ ยังมีการรับประกันรายได้ในช่วง 3-5 ปีแรก

• โรงแรมแลงแฮม ภูเก็ต มีการรับประกันรายได้จากเจ้าของทรัพย์สินเป็นระยะเวลา 5 ปี
• โรงแรม กรีนเนอรี่ เขาใหญ่ รับประกันรายได้เป็นระยะเวลา 3 ปี

ในกรณีที่ไม่สามารถสร้างผลกำไรได้ตามเป้า จะต่อระยะเวลาการประกันออกไปเป็น 5 ปี โดยเจ้าของทรัพย์สินจะนำเงินสดมาวางไว้เป็นหลักประกัน ถ้าทำกำไรไม่ได้ตามเป้า กองทรัสต์สามารถดึงเงินประกันดังกล่าวมาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุนได้ทันที

5. ผลตอบแทนปันผลกว่า 8.5%

แน่นอนว่าผลตอบของ REIT นั้น นักลงทุนควรคาดหวังปันผลมากกว่าราคาหุ้น ซึ่ง BWHREIT มีประมาณการผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในปีแรกสูงถึง 8.5% และเฉลี่ยประมาณ 8.3% ในช่วง 5 ปี

แต่สิ่งที่นักลงทุนควรศึกษาต่อคือ การคาดการณ์ได้ว่าอนาคตของ REIT นั้นจะสามารถให้ผลตอบแทนในระดับนี้ต่อไปได้หรือไม่

6. แนวโน้มการท่องเที่ยว

จากข้อมูลปี 2561 พบว่าในช่วงปี 2555 - 2561 ประเทศไทยมีอัตราการเติบโตของนักท่องเที่ยวสูงถึง 9% ต่อปี และคาดว่าจะมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในอนาคต ด้วยปัจจัยสนับสนุนต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวหลักของไทย โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทั้งจากภาครัฐและเอกชน รวมถึงมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง

ซึ่งนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนมีสัดส่วนมากที่สุดของจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งหมด คิดเป็นสัดส่วน 27.5% ส่วนรองลงมาคือประเทศเพื่อนบ้าน เกาหลี ญี่ปุ่น และรัสเซีย

จุดหมายยอดนิยมของนักท่องเที่ยวต่างชาติอันดับ 1 คือกรุงเทพมหานคร อันดับ 2 คือเกาะภูเก็ต และอันดับที่ 3 คือเกาะสมุย

7. ความเสี่ยง

นักลงทุนจะต้องศึกษาความเสี่ยงของทรัพย์สินให้ดีก่อนการลงทุน ซึ่งสำหรับธุรกิจโรงแรมนั้นความเสี่ยงหลักๆได้แก่

ปัจจัยฤดูกาล

ฤดูกาลมีผลต่อสภาวะของธุรกิจโรงแรมค่อนข้างมาก ซึ่งโดยปกติแล้วโรงแรมก็จะมีช่วง High Season คือไตรมาส 1 และ 4 ส่วน Low Season คือไตรมาส 3

และยังรวมถึงภาวะการเมืองของประเทศไทยและสภาวะเศรษฐกิจของประเทศกลุ่มเป้าหมายอีกด้วย

การแข่งขัน

ธุรกิจโรงแรมเป็นธุรกิจที่ค่อนข้างมีการแข่งขันกันอย่างสมบูรณ์ ไม่มีผู้เล่นที่ชนะในตลาดที่แท้จริง ดังนั้นจึงมีข้อจำกัดที่โรงแรมจะไม่สามารถตั้งราคาสูงเกินกว่าคนอื่นได้มากนัก

คู่แข่งรายใหม่ๆก็มีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งธุรกิจประเภทโรงแรมด้วยกันเองและ Platform อย่าง Airbnb

อีกทั้งธุรกิจประเภทโรงแรมเป็นธุรกิจที่จะต้องลงทุนปรับปรุงอาคารอยู่เสมอ ทำให้ผลตอบแทนที่จะกลับมาสู่ผู้ถือหน่วยนั้นน้อยกว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น

.

แต่อย่างไรก็ตาม การที่กอง BWHREIT มีทรัพย์สินที่กระจายอยู่ในหลาย ๆ จังหวัด รองรับกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย และมีรายได้จากหลายแหล่ง ก็ช่วยสร้างความสมดุลทางรายได้ให้แก่กองทรัสต์ และทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอมากขึ้น

สรุป​

BWHREIT มีความน่าสนใจในแง่ของการกระจายทรัพย์สินออกไปยังโรงแรม 3 แห่งด้วยกัน ซึ่งเป็นการสร้างสมดุลของรายได้และกระจายความเสี่ยง ทั้งในแง่สถานที่และกลุ่มลูกค้า

โดยแต่ละแห่งก็ล้วนตั้งอยู่ในทำเลที่โดดเด่น ในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ ทำให้มีโอกาสเติบไปพร้อมกับภาพรวมการท่องเที่ยวของประเทศได้

ถ้าเทียบอัตราผลตอบแทนของ REIT แล้ว BWHREIT ถือว่าให้ผลตอบแทนที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ของกองประเภทเดียวกัน โดยมีสัดส่วนของการลงทุน Freehold มากถึง 57% และยังมีโอกาสที่จะเข้าลงทุนทรัพย์สินเพิ่มเติมได้อย่างอิสระในอนาคต

คำเตือน

การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในร่างหนังสือชี้ชวนก่อนตัดสินใจลงทุน การจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่เกิดขึ้นจริง อาจจะไม่เป็นไปตามประมาณการ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานของกองทรัสต์ที่เกิดขึ้นจริง

อัตราผลตอบแทนจากการดำเนินงาน 8.5% ประกอบด้วย

• รายได้ค่าเช่าของทรัพย์สิน 5.72%
• การสนับสนุนรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ 1.98%
• การงดรับเงินปันผลจากผู้ถือหน่วยบางราย 0.80%

ติดตามแบ่งปันความรู้การลงทุนได้ที่ Investdiary