เศรษฐกิจชะลอตัว ลงทุน Property Funds, REITs ดีหรือเปล่า?

เศรษฐกิจชะลอตัว ลงทุน Property Funds, REITs ดีหรือเปล่า?

"เศรษฐกิจชะลอตัว" ไม่ใช่คำกล่าวเกินจริงสำหรับยุคปัจจุบัน ส่วนหนึ่งเป็นผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกที่คงผันผวนจากสงครามการค้า เรื่องนี้กระทบประเทศไทยโดยตรง เพราะเราเองถือเป็นผู้ส่งออกคนสำคัญของโลก

ขณะเดียวกันการบริโภคภายในประเทศก็ยังมีแนวโน้มอ่อนตัวอย่างเห็นได้ชัด เมื่อภาคส่งออกไม่โต แรงซื้อในประเทศไม่มี

ทุกอย่างจึงดูซบเซาไปตามๆ กัน และประเทศไทยคงหนีไม่พ้นการชะลอตัวแน่ๆ

เรื่องนี้ส่งผลต่อภาพรวมการลงทุนในตลาดการเงิน-ตลาดทุนอย่างเลี่ยงไม่ได้ เพราะเมื่อสำรวจผลตอบแทนหุ้นในกลุ่มอุตสาหกรรมต่างๆ เทียบกับ SET Index เห็นชัดว่าในรอบปี 2562 ทิศทางของแต่ละกลุ่มเริ่มดูซบเซาอย่างเห็นได้ชัด

เริ่มตั้งแต่ "กลุ่มอสังหาฯ" ที่มีสาเหตุจากนโยบาย Loan To Value (LTV) "กลุ่มธนาคาร" ที่ทยอยปรับลดเป้าเศรษฐกิจกันถ้วนหน้า และกลุ่มที่สะท้อนภาพเศรษฐกิจได้ดีอย่าง "รับเหมาก่อสร้าง" ก็ยังไม่ค่อยสดใส

นักลงทุนหลายคนคงเกิดข้อสงสัยในใจว่า "ถ้าเศรษฐกิจชะลอตัวแบบนี้ เราจะต้องลงทุนอย่างไร?"

แต่ “ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ” ขึ้นอยู่กับว่าเราจะเอาตัวเข้าไปอยู่ฝั่งไหน เพราะขณะที่หลายๆ กลุ่มให้ผลตอบแทนไม่ค่อยดีตามภาวะเศรษฐกิจ แต่ก็ยังมีบางกลุ่มที่สามารถทนทานต่อสภาวะแบบนี้ได้ดี เพียงแค่เราต้องมองหาสักหน่อย ซึ่งหนึ่งในนั้น คือ Property Funds, REITs นั่นเอง

ทำไม Property Funds, REITs ถึงน่าสนใจ…ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

ส่วนตัวผมชื่นชอบกองทุนรวมอสังหาฯ และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานมาก เพราะเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมหนึ่งที่มีความทนทานต่อภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ด้วยเหตุผล 3 ข้อ

1. สร้างผลตอบแทนได้ดีในภาวะตลาดผันผวน

SET vs REIT

กราฟแสดงผลตอบแทนกลุ่ม REITs และ Property Funds เทียบกับ SET Index ในรอบปี 2562 ที่มา: Bloomberg ณ เดือนพฤศจิกายน 2562

กราฟข้างต้นเราจะเห็นว่าตลอดปี 2562 ที่ผ่านมา กลุ่ม REITs และ Property Funds ขนาดใหญ่นั้นให้ผลตอบแทนที่ดีมากเมื่อเทียบกับ SET Index ซึ่งตรงกันข้ามกับหลายๆ กลุ่มอุตสาหกรรม

อย่างไรก็ตาม REITs แต่ละประเภทก็มีความเสี่ยงมากน้อยไม่เท่ากัน ซึ่งในสภาวะแบบนี้ แนะนำว่าควรเน้นประเภทที่มีโมเดลธุรกิจสร้างรายได้สม่ำเสมอเป็นหลัก เช่น สำนักงานให้เช่าที่ตั้งอยู่ในทำเลธุรกิจ ห้างสรรพสินค้า และสิ่งสำคัญควรจะมองหาสินทรัพย์ที่มีทำเลดีๆ ก็จะปลอดภัยมากขึ้น

อีกประเภทที่น่าสนใจ คือ กลุ่มที่มีสัญญาสัมปทานชัดเจน เป็นสิ่งที่ประชาชนใช้อย่างสม่ำเสมอในชีวิตประจำวัน อย่างกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน เช่น โครงข่ายอินเทอร์เน็ต โรงไฟฟ้า ไปจนถึงระบบขนส่งมวลชนต่างๆ เพราะต่อให้เศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง กลุ่มเหล่านี้จะเป็นกลุ่มท้ายๆ ที่ได้รับผลกระทบ

2. Yield Gap ยังน่าดึงดูดในยุคดอกเบี้ยขาลง

นักลงทุนส่วนใหญ่ที่ซื้อ REITs ล้วนต้องการกระแสเงินสดจากเงินปันผล ดังนั้น เราจึงมักนำผลตอบแทนของ REITs เปรียบเทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่นที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ดีเหมือนกัน เช่น ดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาล และดอกเบี้ยหุ้นกู้ เพื่อหา Yield Gap

Yield Gap คือ ส่วนต่างระหว่างผลตอบแทนของ REITs เทียบกับอัตราผลตอบแทนสินทรัพย์ปลอดภัยอื่นๆ เช่น ดอกเบี้ยเงินฝาก ยิ่ง Yield Gap สูงขึ้น ก็หมายถึงความน่าสนใจใน REITs ด้วย

อย่างที่ทราบกันดีว่าปัจจุบันเงินฝากและตราสารหนี้ กำลังเผชิญกับ "Perfect Storm" หรือการลดลงของอัตราดอกเบี้ย ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว การเรียกเก็บภาษีกองทุนตราสารหนี้ และการลดความคุ้มครองเงินฝาก ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันผลตอบแทนของสินทรัพย์เหล่านี้ สวนทางกับปันผลของ REITs ที่ยังคงดีอยู่

ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากนั้นอยู่ต่ำกว่า 1% ต่อปี ขณะที่อัตราปันผลเฉลี่ยของ REITs อยู่ประมาณ 5.2% ต่อปี แปลว่าตอนนี้ Yield Gap มีมากถึง 4.2% ต่อปี และจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้การลงทุนใน REITs ถือเป็นหนึ่งทางเลือกที่ตอบโจทย์นักลงทุนได้เป็นอย่างดี

3. ปันผลสูงกว่าหุ้น แต่เสี่ยงน้อยกว่า

REITs vs SET

เปรียบเทียบอัตราเงินปันผล และความผันผวนของ Property Funds ไทย, สิงคโปร์ และ SET High Dividend ที่มา: Bloomberg ข้อมูล ณ วันที่ 15 พ.ย. 2562

เมื่อสำรวจผลตอบแทนกลุ่ม Property Funds และ REITs พบว่าให้อัตราเงินปันผลอยู่ที่ 5.2% ต่อปี ถือว่าสูงกว่ากลุ่มหุ้นปันผล (SETHD) ที่อยู่ระดับ 4.3% ต่อปี

ขณะที่เรื่องความเสี่ยงจากความความผันผวนก็ต่ำกว่า นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมการลงทุนใน Property Funds และ REITs ในประเทศไทย ถึงเป็นรูปแบบการลงทุนที่น่าสนใจ สำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากเงินปันผล และตอบโจทย์ในช่วงเศรษฐกิจแบบนี้

สรุป จะเห็นว่าจริงๆ แล้วไม่ว่าสภาวะแบบไหนเราก็ยังลงทุนได้ ขึ้นอยู่กับมุมมองและการมองหาสินทรัพย์ของนักลงทุน เพราะแม้เศรษฐกิจดูไม่ค่อยดีนัก ก็ยังมีสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนดีอยู่พอสมควร

REITs ถือเป็นทางเลือกหนึ่งที่เหมาะสำหรับการลงทุนในทุกช่วงเวลาหากนักลงทุนเข้าใจและสามารถควบคุมความเสี่ยงได้

เพียงแค่ต้องเปิดใจให้กว้างและหาความรู้ก็จะมองเห็นถึงโอกาสได้ตลอดเวลา เพราะการลงทุนนั้นไม่มีสูตรสำเร็จ สถานการณ์และกลยุทธ์ต่างๆ สามารถเปลี่ยนแปลงได้เสมอ

ส่วนใครที่อยากลงทุนใน REITs แต่อาจติดปัญหาไม่มีเวลาศึกษาหาความรู้เพิ่มเติม หรือยังไม่แน่ใจว่าจะเริ่มต้นจากตรงไหนดี ลองเข้ามาขอคำปรึกษากับ TMB ADVISORY ผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยให้การลงทุนง่ายขึ้น

สามารถขอคำปรึกษาและข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ http://www.tmbbank.com/tmbadvisory หรือโทร. ผ่าน TMB Investment Line 1558 กด #9